FAQ - Questions sur l'immobilier

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Affichage des performances énergétiques

Comment l’affichage des performances énergétiques des biens à vendre ou à louer doit-il être mis en place et qui concerne-t-il ?

Prévue par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle 2 », la généralisation de l'affichage des performances énergétiques des biens proposés à la vente ou à la location est devenue effective le 1er janvier. Elle concerne tous les types d'annonces (presse écrite, vitrine, internet) et s'applique aux 600.000 transactions et au million de locations réalisées chaque année, que ce soit par des professionnels ou par des particuliers.
Concrètement, les annonces diffusées par voie de presse doivent simplement inclure la lettre majuscule correspondant à la « classe énergie » du logement. L'affichage est plus détaillé pour les annonces en vitrine ou sur Internet. En couleurs, lisible, il doit inclure étiquette énergétique et classe de performance énergétique, comme l'affichage qui existe déjà pour les appareils électroménagers ou les voitures, et respecter des dimensions minimales : 5 % de la surface de l’annonce en vitrine, soit 5,5 x 5,5 cm pour une annonce au format A4, 180 x 180 pixels pour les annonces en ligne.
Ces informations doivent être renseignées à partir d’un Diagnostic de performance énergétique réalisé par un diagnostiqueur, répondant aux exigences de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.
Ce DPE doit donc désormais être effectué EN PREALABLE A TOUT AFFICHAGE sur la mise en vente ou en location du bien.
Cette nouvelle obligation est régie par des dispositions du code civil (article 1116 sur le dol) et du code pénal (articles L.121-1 et L.213-1 du code de la consommation sur la publicité de nature à induire en erreur).
Passible de peines pouvant aller jusqu'à 2 ans de prison et 37.500 € d'amende, tout manquement peut, en outre, entraîner l'annulation de la vente ou de la location, ou la réduction du prix.
Le DPE doit par ailleurs être prochainement amélioré. Les données qui devront être rentrées ne se limiteront plus à l’isolation mais porteront aussi, par exemple, sur l’orientation du logement. Le nombre de ces données sera également doublé, et passera de 30 à 60, afin d’affiner le résultat. Enfin, un niveau BAC+3 en technique du bâtiment ou équivalent sera requis pour les nouveaux diagnostiqueurs et les règles de certification seront changées.
Un plan d’amélioration en 7 points du diagnostic de performance énergétique doit être élaboré d'ici la fin du trimestre, après concertation avec l'ensemble des acteurs concernés.

 


Vérification des installations non raccordées au réseau collectif

Est-il exact que le calendrier imposant la vérification des installations non raccordées au réseau collectif a été modifié ?

La loi sur l'eau fixait initialement au 1er janvier 2013 l'obligation d'annexer un diagnostic des installations d'assainissement au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif. Mais la loi du 12 juillet 2010 a effectivement ramené le délai au 1er janvier dernier. Cette obligation est donc désormais en vigueur. Seuls sont concernés les lots isolés, qui ne sont pas intégrés à une copropriété, un lotissement ou un groupement d'habitations.
Le diagnostic doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente. En cas de non-conformité des installations, le contrôle peut se solder par une simple observation ou une véritable mise en demeure. L'acquéreur dispose alors d'un an après la signature de l'acte de vente pour faire réaliser les travaux de mise en conformité.
A la charge des vendeurs, les inspections sont de la responsabilité exclusive des communes, ou groupements de communes, qui peuvent choisir de les gérer par le biais d'une régie ou de passer un marché de prestation de services avec une entreprise.
Enfin, les compromis ou promesses unilatérales de vente signés avant le 1er janvier dernier, ne sont en principe pas concernés par cette nouvelle obligation, même s'ils sont réitérés après cette date.

 


Réglementation en matière de climatiseurs

Est-il vrai que la réglementation en matière de climatiseurs vient de changer et qu’elle impose désormais de faire procéder à des vérifications périodiques des installations ?

Oui, et non ! Le décret du 31 mars dernier impose que les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur réversibles fassent l’objet d’inspections régulières. Mais cette obligation est assortie d’un délai. Pour les installations existantes d’une puissance frigorifique nominale utile supérieure à 100 kW, les premières vérifications devront avoir été réalisées avant le 2 avril 2012. Le délai est rallongé d’un an pour celles dont la puissance est comprise entre 12 et 100 kW.
Conduites à l’initiative du propriétaire, du syndicat de copropriétaires ou de leur mandataire, les vérifications devront alors être réalisées au moins tous les 5 ans pour les installations existantes, ou dans l’année pour les nouvelles installations.
Elles devront porter sur tous les éléments accessibles du dispositif (réseau de distribution de fluides, équipement extérieur de rejet de chaleur, systèmes d’alimentation d’air des locaux traités, systèmes d’alimentation d’air des centrales de traitement et conduits, entrées d’air neuf et régulation...) et donneront lieu à la délivrance d’un rapport technique qui devra être conservé pendant 10 ans.


Réglementation pour le monoxyde de carbone

Certaines dispositions du décret du 27 novembre 2008 relatif à la prévention des intoxications au monoxyde de carbone sont applicables depuis le 1er juillet dernier.
Pouvez-vous me rappeler lesquelles ?

Le texte impose d’équiper toute pièce accueillant un appareil de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire d’une puissance inférieure ou égale à 70 kW et utilisant les combustibles solides, liquides ou gazeux avec deux dispositifs : une entrée d’air permanente directe ou indirecte dans le cas où l’appareil utilise, pour la combustion, une partie de l’air de la pièce dans laquelle il est installé ; un système adapté d’évacuation vers l’extérieur des produits de combustion, satisfaisant aux conditions techniques et de sécurité.
Depuis le 1er janvier 2009, ces obligations s’appliquaient aux constructeurs de locaux d’habitation, pour toutes leurs demandes de permis de construire ou de déclaration préalable. Elles concernent désormais également les propriétaires de locaux existants qui doivent, depuis le 1er juillet 2010, mettre en conformité les installations n’utilisant pas un gaz combustible ou un hydrocarbure liquéfié.
Enfin, depuis cette date, dans les immeubles collectifs d’habitation, les installations de ventilation mécanique contrôlée (VMC) mises en service avant le 9 août 1989 doivent être équipées d’un dispositif de sécurité collective si des appareils utilisant le gaz combustible ou les hydrocarbures liquéfiés leur sont raccordés.


Taille des haies séparatives

Puis-je tailler moi-même les branches d’un arbre planté sur la propriété du voisin, dès lors qu’elles débordent sur la mienne ?

Non, car vous vous placeriez en situation répréhensible. En revanche, la loi vous permet d’exiger que votre voisin s’en charge lui-même. L’article 673 du Code civil précise en effet que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. »
Par ailleurs, votre voisin ne peut pas effectuer ses plantations en toute anarchie : les règles et les distances qu’il convient de respecter en ce qui concerne les plantations d’arbres et d’arbustes en bordure de propriété sont déterminées dans l’article 671 du même Code civil.
Ainsi, les arbres de plus de deux mètres ne peuvent-ils être implantés à moins de deux mètres de la limite séparative des propriétés.
Cette distance est ramenée à 50 cm pour les végétaux d’une hauteur inférieure à 2 m.
L’article 672 permet d’ailleurs de demander la destruction de plantes et d’arbres situés trop près de la limite séparative, ou la réduction des végétaux qui respectent la distance requise, mais qui dépassent la hauteur autorisée. Aucun recours n’est cependant possible pour les plantations de plus de trente ans.
Enfin, pour en revenir à l’article 673, sachez qu’il vous permet de couper vous-même « les racines, ronces ou brindilles » en provenance du jardin du voisin et qui se propagent sur votre propriété. La taille doit être effectuée « à la limite de la ligne séparative ».


Remise en service d'une cheminée

Je vais bientôt remettre ma cheminée en service et m'apprête à la ramoner avant d'y allumer le premier feu de la saison.
Puis-je me contenter d'une bûche de ramonage chimique ?

Pas s’il doit s’agir de votre seul ramonage de l’année. En cas de sinistre, et notamment de feu de cheminée, votre compagnie d’assurance ne vous couvrira que si vous êtes en mesure de lui fournir un « certificat de ramonage », délivré par l’entreprise qualifiée ayant effectué l’intervention.
De plus, cette opération doit consister en une action mécanique directe sur la paroi intérieure du conduit ou des conduits de fumée. Même s’ils s’accompagnent souvent d’un certificat délivré par le fabricant, les procédés de ramonage chimique ne peuvent donc être considérés que comme des compléments à un ramonage mécanique.
Ignorer cette obligation constitue par ailleurs une infraction aux différents règlements sanitaires départementaux qui l’imposent pratiquement partout en France.


Passage à la TV numérique dans un immeuble collectif

L’immeuble dans lequel j’habite n’est, pour l’heure, encore équipé que d’une antique antenne hertzienne.
Ce mode de diffusion étant appelé à disparaître, quelle est la procédure à suivre pour permettre le passage au numérique ?

La diffusion des émissions par voie hertzienne en mode analogique doit en effet disparaître avant le 30 novembre 2011 et vous avez raison de vous en préoccuper. Dans la mesure où vous disposez d’une antenne collective, son adaptation ne peut être décidée que lors d’une assemblée générale. La question des travaux doit donc être inscrite à l’ordre du jour et faire l’objet d’un vote.
La loi du 5 mars 2009, relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision, va faciliter ce basculement de l’analogique au numérique.
Ainsi, elle impose que ce point soit inscrit à l’ordre du jour d’une AG « avant la fin de la mise en œuvre  dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique. » Il revient donc à votre syndic de se renseigner sur cette date et de prendre les dispositions qui s’imposent. Par ailleurs, un article permet de décider les travaux à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés.
Dans les mêmes conditions de majorité, et sous réserve de respecter un plafond de dépenses, l’assemblée générale peut également « mandater le conseil syndical ou, à défaut, le syndic, pour conduire […] les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne collective ».


Coupure d'eau suite à non-paiement de facture

A la suite d'un oubli, je n'ai pas réglé une facture d'eau et mon fournisseur m'a coupé l'alimentation. En avait-il le droit ?

Pas sans vous en avertir, en tout cas. La procédure applicable en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau pour la fourniture de la résidence principale a été modifiée récemment. Elle est désormais régie par le décret n°2008-780 du 13 août 2008. D'une manière générale, vous disposez de 14 jours après la date limite de paiement indiquée sur la facture pour régler le montant dû. Passé ce délai, votre fournisseur doit vous adresser un premier courrier précisant qu'en l'absence de régularisation dans les quinze jours, sa fourniture pourra être réduite ou suspendue pour l'électricité, suspendue pour le gaz, la chaleur ou l'eau. Au terme de ce nouveau délai, si aucun règlement ou accord n'est intervenu, il est effectivement en droit d'interrompre votre alimentation. Il ne peut toutefois le faire que vingt jours après l'envoi d'un second courrier, dans lequel il vous informe également de la possibilité de saisir les services sociaux, si vous éprouvez des difficultés particulières. Les personnes en situation précaire bénéficient en effet d'un délai plus long avant la coupure (30 jours après le second courrier) et peuvent obtenir aide financière du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ainsi que le maintien de la fourniture d'énergie et d'eau.

Sont considérées dans une situation précaire les personnes :
- qui bénéficient d'un tarif de première nécessité pour le l'électricité et d'un tarif spécial de solidarité pour le gaz,
- qui ont déjà reçu une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour le paiement de leurs factures,
- dont les caractéristiques sont prévues dans les conventions passées entre le département et les fournisseurs d'énergie ou d'eau.


Formalités lors d'un déménagement


Je m'apprête à déménager pour la première fois. Pouvez-vous m'indiquer les formalités à accomplir à l'occasion du changement de domicile ?

Si vous êtes locataire, la première chose à faire consiste à résilier votre bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois jour pour jour avant la date de votre déménagement. Ce préavis peut être ramené à un mois dans certains cas (licenciement, mutation professionnelle, nécessité sanitaire pour les personnes de plus de 60 ans...) Pour le reste, Internet a considérablement simplifié ce qui a longtemps ressemblé à un véritable parcours du combattant. Eau, électricité, gaz, téléphones fixe et mobile, accès Internet…
Autant d’abonnements à résilier au moment de quitter l’ancien logement et à souscrire en emménageant dans le nouveau.
C’est désormais aussi simple qu’un petit clic. Pratiquement tous les opérateurs permettent d’effectuer ces formalités en ligne et sont même accessibles gratuitement à une adresse commune : 
http://www.novadress.fr/index.php
. Quant aux prestataires qui ne sont pas partenaires de novadress, ils vous permettront de réaliser la même opération sur leur propre site.
De la même façon, le décret 2005-469 du 16 mai 2005, relatif au service public du changement d’adresse, a considérablement allégé les formalités administratives.
En une dizaine de minutes, il est désormais possible de déclarer, par Internet et en une seule fois, votre changement d'adresse à plusieurs organismes de votre choix : allocations familiales, assurances chômage ou
maladie, caisses de retraite, Poste, impôts, bureau du service national… (
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11193).
Ce service peut être utilisé gratuitement dans les deux mois qui précèdent et les deux mois qui suivent votre déménagement.
Certaines opérations demandent toutefois encore d'avoir recours au bon vieux courrier recommandé avec accusé de réception.
C'est par exemple le cas pour l'assurance multirisques habitation. Une fois informé, votre assureur transférera à la date voulue votre contrat sur le nouveau logement. Veillez à effectuer la même démarche pour votre voiture. Un déménagement peut, en effet, entraîner une modification des risques à couvrir, en termes de vol, par exemple. Votre nouvelle adresse doit également être mentionnée sur la carte grise du véhicule. Il faut donc en demander le changement dans un délai d’un mois après votre déménagement.
Vous pouvez aussi demander la modification (gratuite) de l’adresse portée sur votre carte d’identité, votre permis de conduire ou votre passeport, mais ce n’est pas une obligation légale.
Pensez également à prévenir votre agence bancaire. Si vous avez des enfants, n'oubliez pas de les inscrire dans leur nouvelle école ou crèche. Enfin, même s'il ne s'agit pas à proprement parler d'une formalité, prévoyez un budget couvrant tous les frais et dépenses inhérents à un déménagement (caution si vous êtes locataires, mobilier, décoration...)


 

Travaux dans les parties communes d'un immeuble

L’entrée de mon immeuble mériterait d’être remise en état.
Comment dois-je procéder pour faire réaliser les travaux ?

Toute intervention dans les parties communes doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Il faut donc faire inscrire le projet à l’ordre du jour de la prochaine AG, en adressant une lettre au syndic de l’immeuble. Au besoin, en cas d’urgence, vous pouvez réclamer la convocation d’une assemblée extraordinaire. C’est alors à vous qu’il appartiendra d’en régler les frais de tenue.
Lors de la réunion, tous les documents relatifs aux travaux devront être présentés à l’ensemble des copropriétaires présents : plans, devis... On procédera ensuite au vote. Le type de majorité requis dépend de la nature des travaux envisagés (voir le courrier des Propriétaires n° 35).
Concernant le choix des entrepreneurs, la Commission nationale relative à la copropriété suggère une procédure en trois phases : le descriptif des travaux, la recherche d’entrepreneurs, et le choix de celui qui exécutera les travaux.

C’est au syndic, sous la houlette d’un maître d’œuvre pour les chantiers les plus importants, qu’il revient de présenter un document détaillant la nature des travaux, les matériaux à utiliser, puis de désigner les intervenants potentiels en précisant leurs qualifications et références... Les copropriétaires peuvent également suggérer des noms d’entrepreneurs. Leur choix s’effectue après mise en concurrence, en présence des membres du conseil syndical.
Enfin, certains travaux dans les parties privatives nécessitent également l’aval de l’assemblée générale. C’est notamment le cas s’ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou s’ils interfèrent sur les parties communes. C’est par exemple le cas pour tous les travaux sur les murs porteurs, les plafonds ou les canalisations, le percement ou l’agrandissement de fenêtres, la pose d’un velux dans le toit ou l’installation d’une antenne individuelle.
Même les modifications moins importantes, comme le changement d’un revêtement de sol, la pause d’une plaque professionnelle ou d’une grille de ventilation, doivent faire l’objet d’une autorisation.
Par ailleurs, certaines interventions peuvent être purement et simplement interdites par le règlement de copropriété, comme la division d’un lot dans un immeuble de prestige, la fermeture d’un balcon ou l’édification d’une terrasse.

 

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